民法典解读之物权编 增设“居住权” 购买二手房要多一个心眼

买过二手房的市民都有经验，交易手续比较繁琐，要查询防伪的权属、司法查封、有无抵押等情况。要不就会出现钱给了，房子过不了户的窘境。而就在民法典通过后，买二手房可能还要再增加一个查询项目，这就是“居住权”。

湖北汉武律师事务所主任律师余钢接受长江日报记者采访时介绍，此次民法典在物权编中，大家比较关注的有房屋70年产权到期后怎么办的问题。余钢说此次民法典第三百五十九条规定：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。不过值得注意的是，续期费用的缴纳或者减免，还需要依照法律、行政法规的规定办理。除此之外，需要特别注意的是，在民法典物权编中还增加了“居住权”这一法条。

什么是“居住权”？民法典第三百六十六条这么定义：居住权人有权按照合同约定、对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

余钢介绍，按照民法典规定，“居住权”的设立一个是采用书面形式订立居住权合同，还有一个方式就是以遗嘱方式设立居住权。“之前我们在办理一些离婚案件时，夫妻双方离婚后，妻子如果没有房屋所有权，又没有其他住房，一般都是判决居住一段时间后搬出。”余钢告诉记者“居住权”主要是保护了特殊人群的需求。不过享有“居住权”的当事人不能对居住的房产进行出租收益和处分。

“居住权”是不得转让和继承的，而设立居住权的住宅不得出租。余钢提醒新增“居住权”的用益物权，实际上是把居住权和所有权分开，设立了居住权的房屋，其自由处置受到限制，在房屋交易过程中可能会遇到障碍。甚至就算房屋完成了过户，因为所购买的房屋已经登记了“居住权”，买房者也可能无法入住。

而“居住权”的消灭，是居住权期限届满或者居住权人死亡，居住权消失。（长江日报记者夏晶）